為貫徹落實自然資源部《關(guān)于全面推進不動產(chǎn)登記便民利民工作的通知》(自然資發(fā)[2018]60號)文件精神，依據(jù)《關(guān)于做好農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記成果更新匯交準備并開展試點工作的通知》要求，浦口區(qū)被選為本輪集體土地所有權(quán)登記成果更新匯交省級試點區(qū)之一，并于2021年3月正式啟動本項工作，并通過公開招標確定了北京世紀安圖數(shù)碼科技發(fā)展有限責任公司作為項目實施單位?，F(xiàn)就試點的具體工作流程，以及推進過程中的問題處理方式，結(jié)合市自然資源確權(quán)登記局下發(fā)的寧確權(quán)登記[2021]17號文內(nèi)容做具體的闡述和剖析。

試點前期，根據(jù)江蘇省廳擬定的三種試點思路，省廳要求各試點區(qū)結(jié)合自身區(qū)域的特點統(tǒng)籌開展試點工作。經(jīng)討論，浦口區(qū)采取了以原農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合第三次國土調(diào)查、年度變更調(diào)查、所有權(quán)變更登記數(shù)據(jù)以及外業(yè)實地補充調(diào)查，進行所有權(quán)宗地邊界的修正，以及所有權(quán)登記成果與第三次國土調(diào)查數(shù)據(jù)不一致處，納入今后年度變更調(diào)查工作中的工作思路。由于本次登記是基于南京市不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)進行變更，區(qū)別于2012年的發(fā)證系統(tǒng)，因而本次的試點內(nèi)容除完成變化宗地的數(shù)據(jù)成果更新外，還要按照現(xiàn)行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準，做好數(shù)據(jù)的整理、轉(zhuǎn)繪、變更、建庫、入庫工作，并在此基礎(chǔ)上按照省級要求和數(shù)據(jù)匯交標準將整合后成果匯交至省廳。另外，從本次登記范圍角度來看，結(jié)合歷史登記情況及檔案材料、圖形數(shù)據(jù)的分析比對，本次登記僅針對變化宗地重新登記發(fā)證，對證書、檔案齊全且未變化的宗地做數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)繪后，導入南京市不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)并形成登記簿。

1、數(shù)據(jù)整理與分析

依據(jù)省廳《關(guān)于做好農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記成果更新匯交準備并開展試點工作的通知》要求，本次更新要利用好已有登記成果，采取“內(nèi)業(yè)為主、外業(yè)為輔”的工作原則。在數(shù)據(jù)分析前，項目組收集并整理了2012年集體土地所有權(quán)初始登記、2014-2015年集體土地所有權(quán)變更登記、年度變更調(diào)查、歷年征地紅線以及第三次國土調(diào)查等成果資料，全面分析集體土地所有權(quán)初始登記、變更登記、變更調(diào)查成果以及第三次國土調(diào)查成果的集體土地范圍差異，并結(jié)合國有發(fā)證宗地，宅基地發(fā)證宗地數(shù)據(jù)以及歷年征地數(shù)據(jù)，逐個分析權(quán)屬變化的原因、分類標注、制定處理規(guī)則，并按照實際情況開展外業(yè)核查。

本次試點工作的核心是內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的分析和整理，在此過程中，對于原權(quán)屬線與各類圖形數(shù)據(jù)間的不一致，我們主要通過以下方式處理：

01 與三調(diào)數(shù)據(jù)的銜接方面：

①因坐標轉(zhuǎn)換、拓撲調(diào)整導致所有權(quán)權(quán)屬與三調(diào)村界不套合（如下圖所示）：

因坐標轉(zhuǎn)換等原因造成精度上的偏差，依據(jù)三調(diào)村級界線進行調(diào)整。這樣做的目的是考慮到三調(diào)村級界線在三調(diào)作業(yè)中已經(jīng)消除了過密點和尖銳角以及因坐標轉(zhuǎn)換造成的偏移等拓撲問題，另一方面采用三調(diào)的村界也符合當前省廳的更新要求。

②因三調(diào)地類的修正導致村級界線與原權(quán)屬界線不一致（如下圖所示，紅色部分為三調(diào)村界、藍色部分為原登記權(quán)屬線）：

對于三調(diào)村界因地類修正調(diào)整導致與原權(quán)屬線不一致的情況，在試點中，浦口區(qū)沿用了原集體土地所有權(quán)界線，未做調(diào)整。從精度方面考慮，2012年登記界線根據(jù)1比5000地形圖成果上圖并現(xiàn)場指界確認，三調(diào)根據(jù)國家下發(fā)的分辨率1米的影像進行地類的上圖，村界根據(jù)地類的走向進行調(diào)整，前者調(diào)查精度更高。

③因新增協(xié)議書導致和三調(diào)村級界線不一致（如下圖所示）：

針對此類問題，試點中的做法是以新簽協(xié)議書的權(quán)屬界線為依據(jù)。而對于登記本身而言，權(quán)屬協(xié)議書應(yīng)作為確認權(quán)屬范圍最有力的依據(jù)之一。

02?與管理數(shù)據(jù)銜接方面

①因土地征收更新集體土地所有權(quán)界線：

將歷年征地數(shù)據(jù)與權(quán)屬底圖相疊加，依據(jù)已征地范圍，變更權(quán)屬邊界。同時，與相關(guān)部門核實征收地塊的批后實施情況，對批后實施暫未完成的地塊，數(shù)據(jù)正常入庫，但暫不做登記處理。

②核實國有已發(fā)證數(shù)據(jù)更新集體土地所有權(quán)范圍：

對于歷史上已發(fā)證的國有范圍，圖形上扣除國有部分后，辦理所有權(quán)變更登記。

③因行政區(qū)劃調(diào)整更新原集體土地所有權(quán)登記成果：

因行政區(qū)劃調(diào)整的，依據(jù)相關(guān)批文內(nèi)容，調(diào)整原所有權(quán)數(shù)據(jù)。由于浦口區(qū)試點街道的行政區(qū)劃調(diào)整基本是整村變更至新的行政區(qū)。因此，變更內(nèi)容主要是對權(quán)利人名稱、地址的調(diào)整，權(quán)屬范圍未變化。

2、制作已登記各村組名稱清冊，與村（社區(qū)）核對變化情況

圖形數(shù)據(jù)處理完成后，以村（社區(qū)）為單位，制作已登記的名稱清冊并與對應(yīng)村（社區(qū)）核對。做此項工作的目的在于上文提及我們本次試點對于沒有變化的宗地采取的是數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)繪后導入系統(tǒng)，不重新登記的方式。因此，內(nèi)業(yè)只能核對圖形數(shù)據(jù)的變化情況，對于因區(qū)劃調(diào)整或合組、撤組等原因造成的村組名稱變化情況需提前與社區(qū)核實，提高后續(xù)收件的效率。需要注意的是，因歷年來村組名稱變更頻繁，管理相對混亂，對于社區(qū)反饋的名稱不一致情況不能一概而論。分析思路一般分以下幾種情況：

①針對名稱不一致的村組，核對原發(fā)證檔案，如原登記發(fā)證檔案與本次村組申請登記名稱一致，那說明是由上一輪的登記錯誤導致，做更正登記處理。

②對于名稱變化的村組，需提供名稱變化的相關(guān)文件，村一級的提供民政部門備案或區(qū)政府印發(fā)的批文，組一級的提供街道政府印發(fā)的相關(guān)批文。如沒有名稱變化的依據(jù)，本次登記的權(quán)利人名稱沿用上一輪登記成果。

③對于批文內(nèi)容未提及村組變化沿革的，需填寫情況說明并由社區(qū)、街道蓋章確認。例如：XX社區(qū)原有40個村民小組，本次登記時提供的村組名稱管理文件中提到該村下設(shè)13個組，未提及具體小組間的合并變化情況。因此，針對類似情況，為保證登記的準確性、嚴謹性、合法性，需提供補充說明。

3、收件與外業(yè)核實

過濾掉權(quán)屬未發(fā)生變化且檔案證書齊全的宗地后，對于余下的變化部分開展收件工作。收件的基礎(chǔ)材料有：不動產(chǎn)登記申請表、村組法人（負責人）身份證明書、不動產(chǎn)登記委托書、原集體土地使用權(quán)證書。

關(guān)于申請集體土地所有權(quán)變更登記的委托人，組一級由組長代為申請，村一級由村主任代為申請。對于小組暫無組長或其他原因無法履行登記手續(xù)的，可參考寧國土資[2003]163號文件內(nèi)容：村民小組機制不健全，不能履行登記手續(xù)的，可以由該村民小組所在的村民委員會代理申請。

收件時，如遇到村組對權(quán)屬范圍有異議的，需開展外業(yè)調(diào)查核實，涉及到村界的，暫不調(diào)整，納入年度變更調(diào)查時調(diào)整，涉及到組界的，重新簽訂權(quán)屬協(xié)議書后調(diào)整。

收件時，對于村組提出宗地涉及非規(guī)征地的問題，沿用上一輪登記成果，不改變原地塊登記的權(quán)利人。對于征地剩余地塊，村民已安置或搬遷，在無撤組批文的前提下，登記在原村組名下。

4、數(shù)據(jù)建庫、入庫及權(quán)籍調(diào)查表制作

依據(jù)收件的材料，修改整理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)與材料相匹配。整理權(quán)屬協(xié)議書和地籍調(diào)查表等資料，將權(quán)屬協(xié)議書編號關(guān)聯(lián)各權(quán)屬邊界，制作完整的權(quán)屬結(jié)合圖（如下圖所示）。并將協(xié)議書編號掛接至權(quán)籍調(diào)查表中的界址簽章頁，權(quán)籍調(diào)查表作為材料之一放入檔案中。

集體土地所有權(quán)數(shù)據(jù)是土地管理、各類登記的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)。在試點中，我們結(jié)合區(qū)內(nèi)實際情況，在省廳、市局的指導下，以探索一條理論結(jié)合實際，可復制、可推廣的集體土地所有權(quán)變更登記流程為目標，為后續(xù)其它地區(qū)開展集體所有權(quán)變更登記更新工作提供了寶貴經(jīng)驗。

供稿：東部交付/江蘇交付中心 袁立濤?

編輯：譚琳

審核：張偉

審簽：祝欣欣